Készült: 2010. október 20. szerda

Bár mostanában igen kevés mozgás jellemzi a magyarországi fölpiacot, mégis érdemes tisztában lenni az adásvétel adóvonzatával. A tulajdonosok számának csökkenését az osztatlan közösön belül jó szemmel nézi a jogalkotó, és adómentességgel honorálja, de más „sarcmentes” megoldásokra is érdemes figyelni.
Magyarországon a termőföldek jelentős része osztatlan közös tulajdonban van, ezt a rendszerváltást követő kárpótlás sajátosságai is okozták. Az ilyen tulajdon megszüntetésének legegyszerűbb módja az ingatlan értékesítése.

Ha a vevő nem a tulajdonostársak egyike, akkor a megelőző vételi ajánlatot közölni kell a tulajdonostársakkal. Ennek ismeretében nyilatkoztatni kell mindenkit, aki tulajdoni hányaddal rendelkezik, hogy kíván-e élni elővásárlási jogával. Ha az összes tulajdonostárs lemondott az elővásárlási jogáról, abban az esetben valósulhat meg az adásvétel.


Adókötelezettség

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (szja-törvény) 59. §-a szerint az ingatlan átruházásából származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. Ez a gyakorlatban jelentheti azt is, hogy az ingatlan megszerzése független az ellenérték átadásának időpontjától.

Az szja-törvény 61. §-a szerint az ingatlan átruházásából származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Az ingatlan értékesítéséből származó ellenérték főszabály szerint az eladókat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg.

Az ingatlan átruházásából származó bevételből le kell vonni:

  1. a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat. Megszerzésre fordított összeg az adásvételi szerződés szerinti érték. Öröklés vagy ajándékozás esetén a megszerzésre fordított összeg az, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek. Megszerzéssel összefüggő kiadásnak minősül többek közt a földmérő szakértő, az ügyvédi költség és a megfizetett illeték is.
  2. az értéknövelő beruházásokat. Termőföld esetében értéknövelő beruházásnak minősülnek például a meliorációs munkák vagy egy vízelvezető csatorna kialakításának költsége – amennyiben az ilyen beruházást 2007. január 1. előtt végezték el.
  3. az átruházással kapcsolatos kiadásokat. Ilyen költség lehet az ingatlanközvetítői díj, a szakértőnek kifizetett díj, valamint a hirdetés költsége is.
  4. A figyelembe vett költségek olyanok lehetnek, amelyeket az eladó számlával vagy szerződéssel igazolni tud. Ha a megszerzésre fordított összeg a fentebb részletezettek szerint nem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni.

Ha ráfordításainkat levonjuk a bevételből, megkapjuk a „számított összeget”. Ebből az átruházásból származó jövedelmet aszerint kell megállapítani, hogy az ingatlan eladása és megszerzése között hány év telt el.

Az ingatlan megszerzésének időpontja az a nap, amikor az erről szóló szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. Öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell a szerzés időpontjának tekinteni. A földrendezés vagy kisajátítás során kapott csereingatlan szerzési időpontja az eredeti ingatlan szerzési időpontjával egyezik meg.

Ha az ingatlan megszerzésének évét követő évet első évnek tekintjük, akkor az öt éven belül értékesített ingatlan esetén a számított összeg és a jövedelem megegyezik egymással. Az adó mértéke 25 százalék.

Ezt követően a számított összeget az alábbi táblázat szerint kell csökkenteni:

 

6. év

 

-10%

 

7. év

 

-20%

 

8. év

-30%

9. év

 

-40%

 

10. év

 

-50%

 

11. év

 

-60%

 

12. év

 

-70%

 

13. év

 

-80%

 

14. év

 

-90%

 

15. év vagy több

 

teljes összeg

 

Az így kapott eredmény az ingatlan és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem, amely után az adó mértéke 25 százalék. Az adót a magánszemélynek önadózás keretében kell megállapítania, és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie.

Az adómentesség esetei

Az szja-törvény szerint a termőföldről szóló törvényben meghatározott birtok-összevonási célú önkéntes földcsere nem minősül értékesítésnek, így nem is adóköteles. Ha a cseréhez kapcsolódóan értékkiegyenlítés is történik, az e címen kapott pénzösszeg vagy más vagyoni érték az azt szerző magánszemély egyéb jövedelmének számít.

Az adómentesség fennáll akkor is, ha az átruházás magánszemély részére birtok-összevonási céllal, vagy települési önkormányzat részére szociális földprogram céljából, vagy a Nemzeti Földalap javára történik. A birtok-összevonási cél vitathatatlanul megvalósul például abban az esetben, ha három közvetlenül egymás mellett fekvő helyrajzi számú termőföld közül a két szélső területet birtokló magánszemély megvásárolja a termőföldjei között fekvő földterületet.

Ha a kárpótlás során szerzett termőföldet a magánszemély eladja, és az ebből származó teljes jövedelmét – az átruházás napjától számított egy éven belül – mezőgazdasági művelésű, külterületi termőföld tulajdonának megszerzésére fordítja, akkor az értékesítésből származó jövedelem után fizetett adó visszajár, vagy nem kell azt megfizetni. Ezt úgy kell érteni, hogy ha az új termőföld vásárlása a bevallás-benyújtási kötelezettséget megelőzően történt, akkor már az adóbevallásában érvényesíthető a kedvezmény. Ha viszont az eladás például 2009 decemberében történt, az új termőföldet azonban csak 2010 júliusában vásárolták, akkor a tulajdonszerzést dokumentumokkal igazolva be kell jelenteni az adóhatóságnak. Ezzel egyidejűleg igényelhető vissza az értékesítés után megfizetett adó.

Ha az átruházás a részaránytulajdon megszüntetését is eredményezi, akkor az adómentesség független a jövedelemtől. Ilyenkor a vevő már eleve rendelkezett tulajdoni hányaddal az adott földrészben, és vásárlásával csökkentette a részaránytulajdonosok számát.

Ha az eladott földet a vevő egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként legalább öt évig állattartó telep takarmánytermelése céljából használja – vagy azt az őt alkalmazó mezőgazdasági társas vállalkozásnak az állattenyésztés takarmánybiztosítása érdekében legalább tíz évre bérbe adja –, akkor az adásvétel teljes egészében adómentes.

200 ezerig adómentes

A termőföld átruházásából származó jövedelemből maximálisan 200 ezer forint adómentes összegnek tekintendő, ha az értékesítő magánszemély éves összes jövedelme a 4 millió 318 ezer forintot (szuperbruttósítva) nem haladja meg, és a termőföldet olyan regisztrációs számmal rendelkező egyéni vállalkozónak, mezőgazdasági őstermelőnek adja el, aki azt legalább öt évig hasznosítja. Ez a 200 ezer forint akkor is adómentes, ha a vevő mezőgazdasági társas vállalkozás alkalmazottjaként az őt alkalmazó cégnek a földet legalább tíz évre bérbe adja.

Szószegő vevő

Az eladót akkor illeti meg az adómentesség, ha a vevő közjegyző által készített vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratban nyilatkozik arról, hogy az adómentesség feltételeinek megfelel (öt évig műveli a földet, illetve takarmánytermelésre használja). A nyilatkozatot a felek öt évig kötelesek megőrizni. Ha a vevő megszegi nyilatkozatát, a termőföld átruházásából származó jövedelem adókötelessé válik. Az ebből eredő adófizetési kötelezettséget azonban nem az eladón, hanem a vevőn hajtja be az adóhatóság!

Példa az adó meghatározására

Adott egy 40 hektár nagyságú szántó, amelynek három tulajdonosa van, és 2010-ben értékesítik. Az egyik tulajdonos („A”) 1997-ben adásvétel útján szerezte a tulajdonjogot (50% a része). „B” és „C” tulajdonosok 2003-ban szerezték tulajdoni hányadukat öröklés útján (25-25%-os tulajdonrésszel rendelkeznek). A vételár 800 ezer forint.

„A” tulajdonos esetében a bevétel 400 ezer forint – ez csökkenthető azzal a 200 ezerrel, amennyiért a tulajdonrészt vásárolta, és 50 ezer forint ügyvédi költséggel a számított összeg 150 ezer forint. Az értékesítés a 13. évben történt, ezért a 150 ezer forint csökkenthető 120 ezer forinttal. A jövedelem tehát 30 ezer forint. Ennek 25%-a, vagyis 7500 forint a fizetendő adó.

„B” és „C” tulajdonos esetében a bevétel 200 ezer forint, ezt csökkenteni kell az illeték megállapításakor a fizetési meghagyásban meghatározott 170 ezer forinttal. Az illeték is levonható, ami 10 ezer forint volt. Az értékesítés a 7. évben történt, ezért a 20 ezer forint csökkenthető további 4 ezer forinttal. A jövedelem 16 ezer forint, ennek 25%-a, azaz 4 ezer forint a fizetendő adó.

A példabeli tulajdonosok teljesen mentesülnek az adófizetési kötelezettség alól, ha éves összes jövedelmük a 4 millió 318 ezer forintot nem haladja meg. (Részletesen lásd a szövegben.)

Megjelent a Haszon Agrár magazin szeptemberi száma!
Megjelent a Haszon Agrár magazin szeptemberi száma!