Készült: 2010. október 20. szerda

A föld vásárlásával kapcsolatban szeptember elsejétől változások álltak be. Milyen teendőink vannak, amikor földet adunk el, és mik a jogaink, amikor földet veszünk? Most erre keresünk választ, novemberi számunkban pedig a haszonbérletre térünk ki.
A termőföldtulajdon megszerzésének leggyakoribb, jogi szabályozását tekintve pedig az egyik legösszetettebb módja az adásvétel. A jogalkotó ugyanis ennél a formánál nemcsak a földszerzés alanyi körét és mértékét korlátozza, hanem elővásárlási jogot is biztosít egyes gazdálkodóknak, valamint 2010. szeptember 1-je óta a Magyar Államnak is. Amióta a termőföld cseréjére, illetve ajándékozására mint lehetséges „alternatívákra” igen szigorú szabályokat vezettek be, a földvásárláson gondolkodók figyelme ismét a hagyományos vételi szerződések felé fordult. Számukra foglaljuk össze a földvásárlás részben megújult szabályozását – lépésről lépésre.
1. lépés:
Ki veszi meg?
A tulajdonos első teendője, hogy tájékozódik a potenciális vevőkörről és az ingatlan hozzávetőleges piaci áráról, hogy meghatározhassa az irányárat. Szerencsés esetben az adott földrészletet megvásárolni szándékozók maguk tesznek ajánlatot, más esetben hirdetés megjelentetésére vagy ügynökség megbízására is szükség lehet.
Ha a sikeres „hirdetési kampányt” követően az eladó és vevő fél között a megegyezési szándék alakult ki, de az adásvételi szerződést még nem akarják megkötni, lehetőség van előszerződés kötésére. Általában akkor szokott erre sor kerülni, ha a szerződés megkötése valamilyen feltételtől függ – mint például a hatósági engedély beszerzése, banki hitel igénylése. Formai szempontból az előszerződést írásban kell megkötni, és mindkét félnek saját kezűleg kell aláírnia. A későbbi viták megelőzése érdekében célszerű – a függőben lévő kérdések kivételével – minden fontosnak tartott feltételre kitérni benne.
2. lépés:
Ajánlat a jegyzőhöz
Ha kialakult egy olyan vételi ajánlat, melyet mindkét fél változatlan tartalommal elfogad, akkor ezt az esetek többségében nyilvánosságra kell hozni, hogy az elővásárlásra jogosultaknak is tudomására jusson. Vannak azonban olyan esetek is, amikor meghirdetésre nincs szükség (lásd keretben). Ha nem állnak fenn az ott felsorolt kivételek, a vételi ajánlat meghirdetése kötelező.
Az eladónak a vételi ajánlat egy eredeti és egy másolati példányát, valamint a kifüggesztésre irányuló kérelmet a települési önkormányzat jegyzőjének postai úton, tértivevénnyel meg kell küldenie, vagy átvételi igazolás ellenében személyesen is átadhatja neki (lásd az iratmintát). Az ajánlatot teljes terjedelmében közölni kell a jegyzővel, emellett a közlésből ki kell tűnnie annak is, hogy az ajánlattevő elővásárlásra jogosult-e, és ha igen, melyik jogcímen (lásd keretben).
A jegyző a vételi ajánlatot 8 napon belül köteles kifüggeszteni a polgármesteri hivatal hirdetőtáblájára, ahol az 15 napig olvasható. Ha az érintett településen nincs polgármesteri hivatal, akkor a kifüggesztés a körjegyzőség székhelyén a hivatal faliújságján, a körjegyzőséghez tartozó egyéb településeken a helyben szokásos módon (pl. falragaszon) történik. Emellett a jegyző köteles gondoskodni arról is, hogy a vételi ajánlat rövidített kivonata szintén 15 napig a kormányzati internetes portálról is szabadon elérhető legyen.
2010. szeptember 1-jétől a Földalapot már nem kell külön írásban értesíteni, mert a meghirdetett adásvételekről az NFA az interneten értesül. Nem kell továbbá a termőföldet vásárolni szándékozóknak sem a környező települések önkormányzatait felkeresniük, elegendő, ha a hirdetmeny.magyarorszag.hu webhelyet rendszeresen figyelemmel kísérik.
3. lépés:
Az ajánlat elfogadása
Az elővásárlásra jogosult a közzététel kezdőnapját követő 15 napon belül elfogadó írásbeli nyilatkozatot tehet. Ha az arra jogosult személy ilyet határidőre nem tesz, azt az elővásárlási jogról való lemondásnak kell tekinteni. Elfogadó nyilatkozatot teljes bizonyító erejű magánokiratba foglaltan lehet tenni, de ez nem jelenti azt, hogy ügyvédhez kell fordulni. Elég, ha a nyilatkozatot két tanú hitelesíti az aláírásával, neve és lakcíme feltüntetésével. A nyilatkozatnak tartalmaznia kell az elővásárlási jogcímet is (lásd az iratmintát).
Az elővásárlásra jogosult a nyilatkozatot a jegyzőnek postai úton, tértivevényes levélben küldheti el, vagy átvételi igazolás ellenében személyesen átadhatja. Postai kézbesítés esetén a 15 napos határidőt a postára adás napja alapján kell megállapítani. Ha a 15. nap munkaszüneti napra esik, a rákövetkező első munkanapon még feladható a levél. Személyes átadás esetén is a postára adás határidő-számítását kell alkalmazni.
Az eladót nem köti az olyan elfogadó nyilatkozat, amelyet határidőn túl, vagy az ajánlattól eltérő tartalommal tesznek meg! Az elővásárlási jog csak arra terjed ki, hogy a kifüggesztett vételi ajánlatot változatlan formában az arra jogosult elfogadja, ezáltal az eredeti vevő helyébe lép. Az elővásárlási jog gyakorlása ezért nem ad lehetőséget „licitálásra”.
Fenti szabályt kell alkalmazni az NFA elővásárlási joga esetén is. Nem igaz, hogy az ingatlant elsőként a Földalapnak kell felajánlani. Az eladó persze megteheti, hogy kifejezetten a Földalapnak kínálja fel a földjét – amely aztán a helyben kialakult áron jogosult is megvásárolni azt –, de más esetben az NFA csak arról dönthet, hogy a nyilvánosan meghirdetett feltételek mellett kíván-e élni elővásárlási jogával, vagy sem.
Az ingatlanforgalmazással is foglalkozó Tiszacash Zrt. elemzője szerint az NFA a jogszabályban biztosított lehetőségével csak akkor tud élni, ha az ehhez szükséges pénzügyi források is rendelkezésére állnak. Egyelőre az sem ismert, hogy milyen szakmai szempontok alapján születik majd döntés az elővásárlási jog gyakorlásáról.
További kérdésként merül fel, hogy lesz-e a Földalapnak akkora apparátusa, amellyel valamennyi beérkezett vételi ajánlatot – akár napi több százat – érdemben meg tud vizsgálni a rendelkezésre álló 15 napos határidőn belül? A helyben lakó gazdáknak mindenesetre nem kell attól félniük, hogy az NFA tömegesen felvásárolná előlük a termőföldet.
Visszatérve az adásvétel folyamatához, a jegyző a hirdetmény levételét követően még 8 napot vár az esetlegesen postán feladott elfogadó nyilatkozatokra, majd iratjegyzéket készít, és a dokumentumokat az eladónak átadja vagy postán megküldi. A jegyző által küldött dokumentumokat feltétlenül meg kell őrizni, mert a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséhez szükségesek!
Amennyiben beérkezett olyan érvényes elfogadó nyilatkozat, mely alapján az elővásárlásra jogosult megelőzi az eredeti vételi ajánlatot tett személyt, az adásvételi szerződés az elővásárlásra jogosult és az eladó között a távollévők között kötött adásvétel szabályai szerint létrejön. Több elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozata esetén a szerződés a rangsorban előrébb állóval jön létre, több, azonos helyen álló elővásárlásra jogosult esetén (pl. két családi gazdálkodó szomszéd is elfogadó nyilatkozatot tett) e személyek közül az eladó a választása szerinti gazdálkodóval.
4. lépés:
Szerződés, bejegyzés
Az így létrejött adásvétel még nem alkalmas arra, hogy a földhivatal a tulajdonosváltozást az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezze. Ehhez ugyanis ügyvéd vagy közjegyző által szerkesztett okirat szükséges, mely hiánytalanul tartalmazza a törvényben előírt tartalmi és formai elemeket. A folyamatba hamarabb bekapcsolni az ügyvédet felesleges anyagi kockázattal jár. Ha ugyanis jelentkezik egy elővásárlásra jogosult, akkor az eredeti ajánlatot adó fél számára az ügyvédi munkadíj kárba vész. Ha a vételi ajánlatot tett személy esetleg foglalót is adott az eladónak, de az adásvétel nem vele, hanem egy elővásárlásra jogosulttal jön létre, a foglaló csak egyszeresen jár vissza, hiszen nem az eladó hibájából hiúsult meg az eredeti jogügylet. A szerződés megkötésével járó költségek és közterhek viselését egyébként a vonatkozó jogszabályok mellett különböző kialakult szokások is rendezik (lásd keretben).
A vevő tulajdonjogának bejegyzését kizárólag jogi képviselő (ügyvéd, közjegyző) kezdeményezheti az illetékes földhivatalnál.
Nem neki akarom eladni!
Gyakori kérdés, hogy visszaléphet-e az eladó fél, mondván, csak az általa választottnak szeretné eladni a termőföldjét. A rendelkezések ilyen esetben az elővásárlási joggal élő vevőt védik, igaz, ez csak bírósági perben érvényesíthető. Azzal ugyanis, hogy az eladó által elfogadott ajánlatra egy elővásárlásra jogosult érvényes elfogadó nyilatkozatot tett, polgári jogi értelemben az adásvételi szerződés létrejött.
Az új vevő követelheti az eladótól – akár bírósági úton is –, hogy egy ügyvéd által szerkesztett és ellenjegyzett, azonos tartalmú szerződést aláírjon. Ha az eladó ezt alapos ok nélkül megtagadja, a bíróság az eladó aláírását ítéletével pótolja, ezáltal a tulajdonosváltozás bejegyeztethetővé válik.
Ismert olyan eset is, amikor a jegyző még a kifüggesztés időtartama alatt értesítette az eladót, hogy olyan elfogadó nyilatkozat érkezett, mely alapján az eredeti vételi ajánlatot tevő féllel nem tudná megkötni a szerződést. Ezért a földtulajdonos még a kifüggesztés ideje alatt visszalépett. Csakhogy a jegyző egyrészt nem „informálhatja” az eladót, másrészt az ajánlat elfogadásával az eladó oldalán is beáll az ajánlati kötöttség, azaz attól a kifüggesztés ideje alatt nem léphet vissza.
A lehetséges elővásárlók kizárására gyakori trükk volt, hogy a termőföld egy kis hányadára a felek ajándékozási vagy csereszerződést kötöttek, majd amikor a leendő vevő tulajdonostárssá vált a földrészletben, vételi ajánlatot tett az eladónak. Ilyenkor ugyanis az adásvételt nem kell meghirdetni, biztonságosan lebonyolítható az ügylet. 2008. augusztus 1-jétől azonban termőföldet csak termőföldre lehet cserélni, ajándékozni pedig csak közeli hozzátartozók között lehet, ezért ez a kiskapu bezárult.
Végül meg kell említenünk a különböző szerződési kikötésekkel történő „elriasztás” esetét is. Ennek lényege, hogy a kihirdetett adásvételi ajánlatban speciális jogokat biztosítanak az eladónak, mint például a visszavásárlási jog kikötése. Ilyenkor az átruházástól számított legfeljebb 5 évig az eladónak joga van egyoldalú jognyilatkozattal az eredeti vételáron (az esetleges értéknövekedés elszámolása mellett) a termőföldet a vevőtől visszavásárolni. Ez a kikötés az elővásárlási joggal élni kívánókat könnyen eltántoríthatja az ajánlat elfogadásától.  

Mikor nem kell a vételi ajánlatot nyilvánosságra hozni?


a) közeli hozzátartozók (házastárs, gyermek, testvér, örökbefogadott, mostoha- és nevelt gyermek és nevelőszülő) közötti adásvétel;

b) közös tulajdonú termőföld tulajdonostársak közötti adásvétele, ha az elfogadott vételi ajánlatot valamelyik tulajdonostárs tette,

c) mezőgazdasági termelők gazdaságátadási támogatása feltételeként megvalósuló termőföld eladása esetén;

d) ha a tulajdonos által elfogadott ajánlat az elővásárlási sorrend szerinti első helyen álló elővásárlásra jogosulttól, azaz a Nemzeti Földalaptól (NFA) származik,

e) ha a külterületi földrészlet zártkertnek minősül, valamint

f) ha nem adásvételi szerződés kötéséről, hanem a tulajdon-átruházás egyéb esetéről van szó (pl. csereszerződés vagy ajándékozás).

KIFÜGGESZTÉSI KÉRELEM

Cím: ……………………..(település) Önkormányzatának Jegyzője

………………………………………………………………………

T. Cím!

Kérem, hogy a termőföldre vonatkozó elővásárlási és elő-haszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályairól szóló 16/2002. (II. 18.) Kormányrendelet 1. §-ban foglaltaknak megfelelően a

………………………………………………………. településen,

külterület ……………………………………………. helyrajzi számú,

……………………………………………………….. tulajdoni hányadrészű,

……………… hektár …………………………… m2 alapterületű,

……………….. AK …………………………… fillér kataszteri jövedelmű

……………………………………………………….. művelési ágú

termőföld megnevezésű ingatlanra

vonatkozó, jelen kérelmemhez mellékelt vételi ajánlatot a Polgármesteri Hivatal hirdetőtábláján kifüggeszteni, a központi kormányzati portálon megjelentetni szíveskedjék.

Nyilatkozom, hogy a fenti ingatlanra a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvényben meghatározott elővásárlási jog jogosultjain kívül egyéb jogszabályon alapuló elővásárlási jog nem áll fenn.

Nyilatkozom, hogy a jelen levelemhez csatolt vételi ajánlatban foglalt feltételeket elfogadom.

Kelt. ……………………………………….

Tisztelettel

.……………………………………..

Eladó (tulajdonos)

Melléklet: Vételi ajánlat 2 pld

Az elővásárlásra jogosultak köre és sorrendje

1. A Magyar Állam nevében a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet.

2. A legalább 3 éve helyben lakó családi gazdálkodó, regisztrált őstermelő vagy mezőgazdasági egyéni vállalkozó természetes személyek. Mivel a helyben lakó gazdák körében több jogosult is felléphet, köztük az alsorrend a következő:

a) a legalább 3 éve az adott földrészletet haszonbérlő (felesbérlő, részesművelő) helyben lakó gazdálkodó személy,

b) a földrészlettel szomszédos földtulajdonos vagy földhasználó helyben lakó gazdálkodó,

c) minden további helyben lakó gazdálkodó személy.

3. Helyben lakónak nem minősülő, de az adott földterületet legalább három éve haszonbérlő (felesbérlő, részesművelő) természetes személy gazdálkodók.

VÉTELI AJÁNLAT

............................................................ (az eladó fél címe)

Tárgy: vételi ajánlat közlése

Tisztelt ..................................................!

Alulírott

Név : ……………………………………………………

Anyja neve: ……………………………………………………

Állandó lakóhelye: ……………………………………………………

Személyi száma: ……………………………………………………

vételi ajánlatot teszek Önnek az alábbi termőföld ingatlan megvételére:

Település: ……………………………………………. külterület

Helyrajzi szám: …………………………………………….

Tulajdoni hányadrész: …………………………………………….

Alapterület: ………… hektár …………….. m2

Kataszteri jövedelem: ……………….. AK ……………………… fillér

Művelési ág:

Vételár ajánlatom: ……………….. Ft, azaz ……………………………….. forint

A vételárat egy összegben, az ingatlanra vonatkozó szerződés megkötésével egyidejűleg az Eladó kezeihez kifizetem // több részletben egyenlítem ki az alábbi ütemezésben:……...……..

Kijelentem, hogy a termőföldről szóló 1994. évi LV. tv-ben meghatározott elővásárlási joggal nem rendelkezem // rendelkezem, az alábbi jogcímen:…………………………………………

Egyéb feltételek közlése (ha vannak), például:

a) Az ajánlattevő kijelenti, hogy a termőföldet tehermentesen kívánja megvásárolni, az esetleges tehermentesítés (pl. jelzálogjog, haszonélvezeti jog stb. törlése) az eladó felet terheli.

b) Az ajánlattevő az eladó számára visszavásárlási jogot enged a tulajdonjog bejegyzésétől számított legfeljebb 5 év időtartamig.

Jelen vételi ajánlatomat a Ptk. 211. § (2) bekezdése alapján …. napig tartom fenn, ezt követően nem tartom magamra nézve kötelezőnek.

Kelt: ...........................................

Tisztelettel:

..............................................

ajánlattevő

Ki milyen költségeket visel?

Milyen költségeket visel az eladó?

• az ingatlan tulajdoni lapjáról készített hiteles másolat beszerzését,

• az ingatlan átadásával járó költségeket;

• az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket, így különösen, ha a vevő fél az ingatlanra bejegyzett, a szabad rendelkezést korlátozó jog (pl. haszonélvezet, jelzálogjog) törlését kéri a szerződés megkötése előtt;

• az adásvétellel keletkező jövedelme után a személyi jövedelemadót.

Milyen költségeket visel a vevő?

• a szerződéskötés és a megbízott jogi képviselő (ügyvéd vagy közjegyző) költségeit,

• az ingatlan átvételének és a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének költségét;

• az ingatlan-adásvétel során felmerülő visszterhes vagyonátruházási illetéket.

ADÁSVÉTELI ELFOGADÓ NYILATKOZAT

………………………………. (tulajdonos) részére

Alulírott ………………………. (szül hely, idő: ……………………., anyja neve: …………………., személyi sz.: ……………..) ………………………… alatti lakos bejelentem, hogy a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény 10.§ (1) bekezdése, valamint a termőföldre vonatkozó elővásárlási és elő-haszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályairól szóló 16/2002. (II. 18.) Kormányrendelet 3. §-ban foglaltaknak megfelelően élni kívánok a javamra biztosított elővásárlási joggal.

Jelen nyilatkozatommal a(z)

………………………………………………………. településen,

külterület ……………………………………………. helyrajzi számú,

………………………………………………………. tulajdoni hányadrészű

……………… hektár …………………………… m2 alapterületű,

……………….. AK …………………………… fillér kataszteri jövedelmű

……………………………………………………….. művelési ágú

termőföld megnevezésű ingatlan

tulajdonjogát a ………………………………… Polgármeseri Hivatal // Kormányzati Portálon ……………………………………….. Ikt. számon kifüggesztett//nyilvánosságra hozott ajánlat alapján meg kívánom vásárolni.

Kijelentem, hogy a termőföldről szóló 1994. évi LV. tv-ben meghatározott elővásárlási joggal az alábbi jogcímen rendelkezem:…...………………...…………………………………………

Kijelentem továbbá, hogy az ingatlannak az ajánlatban szereplő vételára – az abban feltüntetett fizetési ütemezés szerint – a rendelkezésemre áll.

……………………………….

a vételi ajánlat elfogadója

Kelt: ……………………………………..

Előttünk, mint tanúk előtt:

Név:………………………………….… Név:………..………………………………

Lakcím:………………………………… Lakcím:…………………………………………

Melléklet: az elővásárlási jogcímet igazoló dokumentum(ok)

Megjelent a Haszon Agrár magazin!
Megjelent a Haszon Agrár magazin!