Készült: 2007. szeptember 05. szerda

Szerződésszegő magatartás, valamint minden olyan előre nem látható kockázat ellen, amelyből kárunk származhat, a leghatékonyabban akkor védekezhetünk, ha szerződésünkbe biztosítékokat is beépítünk, amelyre a magyar jogszabályi rendszer számos rendezett lehetőséget nyújt. Ilyen a foglaló, az előleg, a kötbér, a késedelmi kamat és az inkasszó.

Az, hogy a szerződést írásban kell megkötni, általában elfogadott és mindenki által alkalmazott gyakorlat. A szerződések önmagukban azonban csak akkor nyújtanak biztonságot, ha azt mindkét fél be is kívánja tartani. A szerződésszegő magatartás ellen persze utólag fordulhatunk bírósághoz, azonban annak már viszonylag kevés a valószínűsége, hogy a peres eljárást követően valóban hozzá is jutunk ahhoz, ami a szerződés szerint járna. Éppen ezért érdemes már eleve a szerződésben gondoskodni megfelelő biztosítékokról.


Foglaló, előleg

AZ ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉSEK jól ismert és gyakran összetévesztett biztosítékai a foglaló és az előleg. Foglaló nyújtása esetén mindkét fél nyomatékosan garantálja azt, hogy a másik ne tudjon kilépni a kialkudott kötelezettségek alól, így ha az eladó hibájából mégsem jön létre valamiért a szerződés, akkor kétszeresen köteles a foglalót visszafizetni, ha a vevő az oka a szerződés meghiúsulásának, akkor pedig elveszti az adott foglalót. Előleg nyújtásakor ez a fajta erős kötelezettség- vállalás nincs meg, hiszen ha bármelyik fél meghiúsítja a szerződést, egészen egyszerűen elszámolnak a megfizetett előleggel, és semmi egyéb következménye nincs az esetleges szerződésszegésnek.

Éppen ezért önmagában a foglaló vagy az előleg egy ingatlan adásvételi szerződésnél nem elegendő biztosíték. Fontos, hogy ezen pénzmozgások már a végleges szerződés részei legyenek. Így a szerződéskötés tényének ingatlan-nyilvántartási feljegyzésével együtt a földhivatali nyilvántartásba is bekerülnek. Ettől a pillanattól kezdve mindazok, akik az ingatlant meg akarják vásárolni, már tudomást szereznek a megkötött szerződésről.

Mindazok, akik attól tartanak, hogy a szerződésben foglaltak ellenére az átadott előleget vagy foglalót esetleg nem kapják az eladótól vissza, egyre gyakrabban élnek azzal a lehetőséggel, hogy az ilyen címen átadandó összeget ügyvédi letétbe helyezik. Ez praktikus megoldás, ugyanis egyre gyakrabban fordul elő, hogy az eladó elkölti az átvett pénzt, majd amikor a szerződéstől el kíván állni, a vevő bottal ütheti pénze nyomát. Az is fontos tudnivaló, hogy a jelzálogbanki finanszírozás jogszabályi rendezése egyben azt is magával hozta, hogy amennyiben bankhitelt igénybe venni szándékozó vevő a kölcsönt utóbb mégsem kapja meg, az eladó vissza kell fizesse, előlegként az átvett foglalót. A bankhitel-konstrukcióban erre az esetre mindenképpen javaslom az ügyvédi letétbe helyezést, ez ugyanis kellő biztonságot nyújt mindkét félnek ebben a kissé kiszolgáltatott átmeneti helyzetben.

Kötbér, késedelmi kamat

A KÖTBÉR ÉS A KÉSEDELMI kamat már nem előzetesen, hanem utólag megfizetendő pénzösszegre vonatkoznak. Kötbért írásbeli szerződésben lehet csak érvényesen kikötni, mégpedig oly módon, hogy a kötelezett ? például egy vállalkozó ? vállalja azt, hogy amennyiben nem, vagy nem a szerződésben foglalt határidőre teljesíti kötelezettségét, úgy a megrendelőnek, megbízónak késedelmi kötbért fog fizetni, vagy a számára fizetendő díj bizonyos mértékben csökken a késedelem arányában.

A kötbér a hazai joggyakorlatban egy rendkívül alaposan és pontosan szabályozott, jól működő biztosíték, amelyet ennek ellenére igen ritkán alkalmaznak, illetve alkalmazásuk nem következetes és nem visszatartó erejű.

Kötbért olyan mértékben kell kikötni, és a vállalkozási díj megfizetését olyan módon kell szabályozni, hogy a vállalkozót valóban arra késztesse: a munkát időben, pontosan átadja. Az eltúlzott mértékű kötbért persze a bíróság mérsékelheti. Nem tekinthető túlzottnak például egy két hónapos határidőre vállalt, bruttó 2 millió forint értékű munkánál a napi 10 ezer forintos kötbér, amely arányban van az elvégzendő munka értékével és a határidő hosszával. Ebben az esetben, ha a vállalkozó 3 hetet késik a munkaterület átadásával, az számára 210 ezer forintos kötbér megfizetését jelenti, vagy a vevő ennyivel kevesebbet fizet a munkáért.

A kötbér kiszámításánál ? és az ezzel kapcsolatos peres eljárások során is ez jelenti a legnagyobb problémát a felek részére ? a határidők rendkívül fontosak. A szerződésben pontosan meg kell jelölni az elvégzendő munkát, a kezdés és a befejezés napját, valamint azt, hogy az esetleges késedelemért mikor, melyik fél a felelős. Fontos még pontosan rögzíteni a munka befejezésének és átadásának módját (például teljesítés-igazolás, jegyzőkönyv stb.). Ezek hiányában az elszámolást még a peres eljárás sem biztosíthatja megnyugtatóan.

A késedelmi kamat akkor is jár a pénztartozás késedelmes megfizetése esetén, ha azt a felek egyébként nem kötötték ki. Ez alól kivétel lehet, ha a felek kifejezetten úgy rendelkeznek, hogy a pénzösszeg késedelmes visszafizetése esetére sem tartanak igényt késedelmi kamatra. Ez viszonylag ritka, és ekkor is egy olyan józan határidőn belül értelmezhető csak ez a kikötés, amelyen belül még nem éri aránytalanul nagy kár a kölcsönadót.

Inkasszálni mindig lehet

SZÁMOS OLYAN GARANCIA is alkalmazható, amelyek kézzelfogható, azonnal végrehajtható módon biztosítják például az általunk adott pénzkölcsön (vagy bérleti díj-tartozás stb.) visszafizetését.

Jól ismert intézmény az azonnali beszedési megbízás (más néven inkasszó), amellyel bárki élhet abban az esetben, ha a vele szerződő fél nemfizetés esetére kötelezettséget vállal, és már a szerződés megkötésekor kitölti a bank hozzájáruló nyilatkozatát az inkasszó benyújtásához.

Ebben az esetben a megkötött szerződés egy példányát a bank átveszi, és a megbízásnak megfelelően, amennyiben a jogosult igazolja, hogy a kötelezett a szerződésben foglaltak szerint nem teljesített, már kérheti is a bankot a beszedési megbízás teljesítésére.

Inkasszót akkor alkalmazhatunk még, ha bármilyen jogerős bírói határozat (fizetési meghagyás, ítélet) rendelkezik a pénztartozás megfizetésének kötelezettségéről. Mielőtt végrehajtóhoz mennénk, mindig meg kell próbálni az ismert bankszámlaszám elleni azonnali beszedési megbízás benyújtását. A közjegyző előtt, közokirati formában kötött szerződés is tartalmazhat erre nézve kötelezettségvállalást, ilyenkor a közokirat végrehajtható iratnak számít, így peres eljárás nélkül, pusztán a közokirat alapján az inkasszálás megkezdhető.

Letétbe helyezés

EGY KISSÉ ELFELEDETT, de rendkívül hatékonyan működő szerződéses biztosíték lehet a letétbe helyezett adásvételi szerződés, amely a korábbi zálogszerződések modern megjelenési formája. Elsősorban könnyen értékesíthető ingóságok (például személygépkocsi, ékszer, műtárgy) esetében javaslom alkalmazni. Ilyenkor a kölcsön átadásával egy időben az adós adásvételi szerződést ír alá a biztosítékként átadott, és a hitelezőnél felelős őrzés alá helyezett vagyontárgyra, amit a felek általában a kölcsönszerződésben is feltüntetnek. Abban az esetben, ha a kölcsön visszafizetésére az előírt határidőben nem kerül sor, a szerződés alapján a hitelező joga megnyílik arra, hogy tulajdonjogát a nála elhelyezett vagyontárgyra átvezettesse.

Ehhez hasonló garancia az ingatlanra bejegyzett vételi jog (opció) alkalmazása, hiszen ebben az esetben ? a jelzálogjog érvényesítésének körülményes és lassú menetét elkerülve ? az adós nem teljesítése esetén a hitelező egyoldalú nyilatkozatával megszerzi az ingatlan tulajdonjogát. Ennek jogszerű lefolytatása természetesen ügyvédi ellenjegyzést igénylő okiratokkal történik, meghatározott szabályok szerint, de a visszatartó ereje nagy minden ilyen kikötésnek. Nem véletlen, hogy ma már a bankok is alkalmazzák a jelzálog-szerződéssel egyidejűleg a vételi jog bejegyzését azon az ingatlanon, amely a bankhitel biztosítására szolgál.

Óvadék

AZ ÓVADÉKOT JELLEMZŐEN bérleti szerződések esetében kell alkalmazni. Ilyenkor a bérbeadó a későbbi károk, vagy bérleti díj-elmaradások biztosítására előre kér egy nagyobb összeget, például 3 havi bérleti díjat. Nem szabad elfelejteni ? és erről egy korábbi, a bérleti szerződésekkel foglalkozó jogtanácsban már írtam ?, hogy a bérlőt a bérleményből ki is kell tudni helyezni tartós fizetési problémák esetén, így az erre vonatkozó önkéntes kötelezettségvállalást a bérleti szerződés részévé kell tenni, ellenkező esetben évekig tartó perlekedéssel juthatunk csak újra a bérbe adott helyiség birtokába.

AMIKOR AZ APEH INKASSZÁL

Az APEH és az önkormányzat (például helyi iparűzési adó esetében) a saját maga által kiadott fizetési meghagyás nem teljesítése esetén közvetlenül inkasszálhat. Abban az esetben, ha a fizetési kötelezettséget megállapító határozat ellen az adós bírósághoz fordul, ennek nincs a végrehajtásra halasztó hatálya, de kérheti a bíróságtól a végrehajtás felfüggesztését. Ilyenkor sem az APEH, sem az önkormányzat nem inkasszálhat addig, amíg a kérelem tárgyában a bíróság nem döntött.

Megjelent a Haszon Agrár magazin szeptemberi száma!
Megjelent a Haszon Agrár magazin szeptemberi száma!