Készült: 2018. január 10. szerda

Az elmúlt évtizedeknek az osztatlan közös felszámolására tett kísérletek nem voltak sikeresek, ezért most ott tartunk, hogy az állam háromféle szabályozási modellt is hatályban tart egyidejűleg. Ha a földet a tulajdonostársak részekre bontva hasznosítani akarják, használati megállapodásra van szükség. Amikor bérbe adnák, egy sokszereplős szerződést kell kötni. Ha pedig önálló tulajdonként szeretnék kiméretni, a földhivatalnál kell bejelenteni ezt az igényt. Azt ígérik, ez utóbbi lesz a végleges megoldás – csak győzzük kivárni.



Használati megosztás
Gyakran sodorták megoldhatatlan helyzetekbe az osztatlan közös tulajdonú földrészletek művelőit az elmúlt években a földhasználati előírások.
A folyamat első lépése ugyanis kötelezően a tulajdonostársak közti egyezségkötés. Ezt nagyban nehezítette, hogy a tulajdonostársak gyakran ismeretlen helyen tartózkodnak, vagy már elhaláloztak. Tehát hagyatéki eljárás alatt álló – illetőleg a leltárból „kifelejtett”, azaz póthagyatéki procedúrára váró – tulajdonihányad-részek vélt vagy valós tulajdonosainak kellene megállapodásra jutniuk a siker érdekében.
Sokszor az a rendelkezés sem segített, amely előírta, hogy a használati megállapodások megkötéséhez elegendő a tulajdoni lapon szereplő és elérhető, nyilatkozó tulajdonostársak körében egyezségre jutni. Ugyanis nekik szintén egyhangú döntést kellett volna hozniuk. Az érdekellentétek pedig az „aktív tulajdonostársak” körében is könnyen kiéleződnek, ha megbolygatjuk a fennálló használati viszonyokat és ezzel az elfojtott sérelmeket.


Erre figyelemmel a korábbi egyhangúság követelménye helyett a tulajdoni hányad alapján számított feles többség is elegendő a használati megosztásról szóló megállapodás megkötéséhez. A szükséges többségbe beszámítanak a nem válaszoló, tehát passzív tulajdonostársak hányadrészei is, mivel esetükben a hozzájárulást a törvény erejénél fogva megadottnak kell tekinteni.  Ez a rendelkezés azonban visszaélésekre adhat okot olyankor, amikor a passzív tulajdonostársak összesített tulajdoni hányadrészei megközelítik – esetleg el is érik – a feles többséget. Ez esetben ugyanis már egyetlen aktív tulajdonostárs elegendő ahhoz, hogy egyoldalúan meghatározza az új használati viszonyokat, ha ezt a dokumentumot igazoltan, például tértivevényes levélben közölte a tulajdonostársakkal (vagy legalább a közlést megkísérelte).
Tehát annak érdekében, hogy ilyenkor ne a „gyorsaság” döntsön a használati megosztás módjában, a törvény fontos kisebbségvédelmi rendelkezést tartalmaz. Ha ugyanis a használati rendre vonatkozó ajánlattal legalább a tulajdonosok egytizede nem ért egyet – és ezt a tényt az ajánlatot tevő tulajdonostársnak jelzi is –, az érvényes használati rend kialakításához a tulajdoni hányad alapján számított kétharmados többség beleegyezése szükséges.


Megállapodás a használóval
Szerencsére az esetek jelentős részében a tulajdonostársak felmentést kaptak a –használati megosztással járó – hercehurca alól. Nincs ugyanis szükség külön megegyezésre akkor, ha a közös földrészlet teljes területét egyetlen személy műveli. Ilyenkor ugyanis az aktív tulajdonostársak egyhangú döntésével leszerződhetnek egy gazdálkodóval is.
Amennyiben ez a földműves maga is tulajdonostárs, akkor a nem általa tulajdonolt hányadrészekre köthet többlethasználati megállapodást. De ha külső személy, úgy a teljes földrészletre haszonbérleti vagy felesbérleti szerződést kell vele kötniük. Az első azért is célszerűbb, mert a tulajdonostárssal – mint használatba vevővel – kötött megállapodást nem kell nyilvánosan közzétenni, se a járási hivatallal előzetesen jóváhagyatni. Mindössze a földhasználati nyilvántartásba való bejelentése kötelező. Fontos azt is kiemelni, hogy tulajdonostárssal mint földhasználóval nem köthető haszonbérleti szerződés! Így a többlethasználat ellentételezéséről – használati díj formájában – szintén ebben a megállapodásban kell a feleknek egyezségre jutniuk.


Ilyen megállapodás egy közös tulajdonú földrészlet természetben megosztott részére is alapítható. Feltéve persze, hogy létezik a tulajdonostársak által – előzetesen tető alá hozott – használati megosztásról szóló megállapodás. Ekkor a használatba vevő tulajdonostársnak csak azokkal kell megegyeznie, akik az érintett területrész használati jogával rendelkeznek.


Ha a földterületet kívülálló harmadik személy kívánja használatba venni, az erre vonatkozó haszonbérleti ajánlatát – legalább 30 napos gondolkodási idő biztosítása mellett – írásban (tértivevényes levélben, vagy a személyes átvételt igazoló más módon) kell közölnie valamennyi bejegyzett tulajdonossal. Ekkor is csak az „aktív válaszadók” szava lesz a döntő. (Részleges haszonbérbevétel csak használati megállapodás esetén, az abban foglalt megosztási vázrajz figyelembevétele mellett lehetséges.)


Nincs egyedi egyezség
Előfordulhat, hogy valamelyik aktív tulajdonostárs a részére megküldött ajánlatot változatlan formában nem fogadja el. Azért, mert például magasabb haszonbérleti díjat szeretne, vagy más időtartamra kívánná haszonbérbe adni földjét. Ekkor ez a tulajdonostárs a módosított ajánlatot küldi meg a bérbe vételt kezdeményező földművesnek. Amennyiben a használatba vételi szándéka az új feltételek mellett is fennáll, az így módosított ajánlatát újból köteles mindenkivel közölni.
Nem lehet tehát az egyes tulajdonostársakkal eltérő feltételekben megállapodni. A végleges szerződés kizárólag a használatba adó tulajdonostársak személyében, és az őket megillető – tulajdoni hányadnak megfelelő – területnagyságban különbözhet. De egyebekben (pl. haszonbérlet időtartama, haszonbérleti díj nagysága) azonos feltételeket kell tartalmaznia.


Miután ez a többkörös levelezés sikeresen véget ér, és az „aktív tulajdonosokkal” sikerül végre az egyezségkötés, a törvény újabb akadályt állít. A tulajdonostársak valamelyikének ugyanis meg kell kérnie az illetékes önkormányzati jegyzőt a szerződés nyilvános közzétételére, hogy az előhaszonbérletre jogosultak elfogadó jognyilatkozatot tehessenek. Ez utóbbi lehetőség azonban tönkreteheti a – hetekig, de akár hónapokig tartó – erőfeszítés eredményét, amit a haszonbérbe vevő fél tett a megegyezés érdekében. Könnyen előfordulhat ugyanis, hogy végül a törvényi sorrendben előrébb álló gazdálkodó szerzi meg a földhasználati jogot.
Tehát maga a jogszabály veszi el a földhasználók kedvét az ilyen megállapodástól, és hajszolja őket bele a felesbérleti szerződésbe. Ez utóbbi ugyanis közzététel nélkül is érvényes, viszont a bérleti díj ilyenkor csak terményhányad lehet. Mivel a tulajdonosok jelentős része a terménnyel nem tudna mit kezdeni, valójában felesbérlettel leplezett haszonbérleti szerződések köttetnek. Ennek bizonyítása azonban igen nehéz – elvileg a járási hivatal feladata volna.


Tulajdon: csak kizárólagosan
Azt gondolhatnánk, hogy ha egy osztatlan közös földrészlet használati jogának megszerzése ennyire körülményes, akkor nyilvánvaló, hogy az állam inkább az ilyen tulajdonközösség felszámolását preferálja. Ez azonban sajnos csak a látszat. A leggyakoribb esetnek ugyanis az számít, amikor egy tulajdonostárs adásvételi szerződésben csak egyetlen – vagy esetleg néhány – tulajdoni hányadrész megvásárlásáról állapodik meg. Így a társak száma csökken ugyan, a földrészlet mégis közös tulajdonban marad. Mindez pedig így még nem elegendő indok arra, hogy – nyilvános közzététel és hatósági jóváhagyás nélkül – lehessen tulajdoni hányadrészeket „belülről” felvásárolni.
Ez az egyszerűbb eljárásrend ugyanis csak akkor alkalmazható, ha az érintett földrészlet egésze egyetlen személy tulajdonába kerül át. Ez pedig csak akkor valósulhat meg, ha egy közös szerződésbe foglaltan állapodik meg az összes tulajdonostárs az adásvételről – ami gyakorlatilag kivitelezhetetlen. Ugyanis a használatba adás esetén még beleegyező felekként kezelt „passzív tulajdonosokat” adásvétel esetén mindenképpen be kell vonni.


A kivásárlás helyett szóba jöhet még a természetbeni megosztás. Ez a forma kezdeményezhető a Polgári Törvénykönyvre hivatkozással, polgári peres úton, illetőleg államigazgatási eljárás keretében, az 1993. évi II. törvény szabályai alapján. Csakhogy ez a két jogi lehetőség nem ugyanazt az eljárást jelenti, ezáltal egymás akadályozó tényezőivé váltak. Egyes vélekedések szerint vannak olyan tulajdonostársak, akik a Ptk. előírásaira alapozva több helyen is azért indították el a közös tulajdon megszüntetését, hogy ezzel hátráltassák a járási hivatal – számukra kedvezőtlenebb eredménnyel kecsegtető – másik kiméretési folyamatát.


Arról nem is beszélve, hogy az eddig egy tagban, osztatlanul művelt föld használója is ellenérdekelt lehet a tábla szétdarabolásában. Sőt, ha még tulajdonosi érdekeltsége is van az adott földrészletben, azt rosszhiszeműen, spekulatív szándékkal ki is használhatja. De nemcsak a tulajdonosi és használói érdekkör ellentétei okoznak problémát, hanem az érintettek fogyatkozó türelme is. Az önálló földrészletek – földhivatal által történő – kialakítása iránti kérelmeket ugyanis még 2012. június 1-jéig be kellett nyújtania az azt igénylőknek. A folyamat azonban a kérelmek feldolgozása során megrekedt, mivel a továbblépéshez évekig nem volt költségvetési forrás.
Aztán 2015-ben új erőre kapott a kiméretés folyamata. A földhivatalok leterheltsége miatt a felek közötti koordinációban jogi szolgáltatást nyújtó ügyvédek működnek közre, míg a térképezési munkák felgyorsításában földmérő vállalkozók. Ezáltal a járási hivatal már csak részfeladatokat lát el, a nagyobb és időigényesebb tennivalókat kiszervezték.


Rettegett sorsolás
Mégis számos hátráltató tényezővel kell továbbra is számolni. Gyakran előfordul, hogy a felosztásra kijelölt földrészlet természetbeni állapota és a nyilvántartásban szereplő művelési ág eltér egymástól. Ha ez a változás erdő művelési ágat is érint (például spontán erdősülés miatt), az erdészeti szakhatóság bevonása is szükséges. Ha pedig térképezési hibákat találnak a földrészleten, azokat előbb ki kell igazítani, ami módosíthatja a kiméretés előtt álló terület nagyságát és aranykorona-értékét is.
Ezekről a változásokról pedig előbb értesíteni kell minden tulajdonostársat, akik számára jogorvoslati lehetőséget is biztosítani kell. A kiméretési eljárás megindítása tehát sok előzetes munkálatot igényelhet, ha pontatlanok a nyilvántartási adatok. Az eljárásra a kérelemmel érintett földrészletek helyrajzi számainak növekvő rendjében kerül sor – figyelembe véve az adott járás területén belül megállapított települési sorrendet.


A megosztás kiindulási helye és iránya, valamint a kiosztási sorrend meghatározása miatt lényeges az érintettek száma és azok eltérő érdekei. Az osztási irány megállapítása amiatt fontos, mert sok táblában vannak olyan tulajdonos földhasználók, akik ragaszkodnak a – már kialakult használati rendet figyelembe vevő – kiméréshez.
Az eddigi tapasztalatok szerint a kiméretést kérvényezők közt gyakran születik egyezség. A kiosztási sorrend sorsolással történő megállapításának ugyanis kellően elrettentő hatása van. A kiméretést nem kérő tulajdonostársakkal való megállapodás azonban igen ritka. Így ez utóbbiak számára – illetőleg azoknak, akik a 2012-ben beadott kérelmüket utólag visszavonták – a tulajdoni hányaduknak megfelelő földrészletet ismét csak összevontan alakítják ki – abból a földrészletből, ami a kimérés után visszamarad. Mindez tehát az eredeti problémát nem képes megszüntetni, csak kisebbíteni tudja.

Takarék

Megjelent az Agrár magazin júniusi száma
Megjelent az Agrár magazin júniusi száma
https://www.opten.hu/